¿Cómo amortizar anticipadamente una hipoteca?

Las hipotecas de nuestro país siguen, habitualmente, como en muchos países el sistema de amortización francés. Éste genera cuotas constantes pero concentrando el pago de intereses en los primeros años de vigencia de la hipoteca y el grueso de la devolución del capital al final de la misma.

Debido a esto, cuánto antes se amortice la hipoteca, mayor va a ser el ahorro en cuanto a intereses, aunque, hay que tener en cuenta que también va a ser mayor el desembolso que se va a tener que hacer.

¿Qué es una hipoteca?

Es un acuerdo financiero que permite a una o varias personas adquirir una propiedad, por lo general, suele ser una vivienda, obteniendo un préstamo de un banco u otra entidad financiera. Este préstamo se garantiza utilizando la propiedad como aval, por lo que, si se incumplen los pagos, el prestamista tiene todo el derecho a vender la propiedad y recuperar el dinero prestado.

¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente?

Por lo general, conviene amortizar cuando se dispone de un dinero ahorrado que no se necesita. Es importante que éste no forme parte del colchón para imprevistos, ya que no se recomienda utilizar los ahorros que estén destinados hacer frente a ciertos gastos inesperados.

Esta decisión puede depender de varios factores, por ejemplo, del tipo de interés, si la hipoteca tiene un tipo de interés alto, lo más conveniente es amortizarla cuanto antes. Si la hipoteca es a tipo fijo con intereses bajos, el incentivo de amortizarla puede ser menos atractivo.

Por otro lado, los primeros años de una hipoteca son los que más intereses tienen y son los más costosos, por así decirlo. Durante esta época, las cuotas mensuales prácticamente en su totalidad son intereses. Por lo que el momento de amortizar es durante los primeros años.

¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de liquidar una hipoteca?

Una vez que se cuenta con la cuantía necesaria, hay que conocer cómo están los tipos de interés. Sobre todo en el caso de tener una hipoteca variable. Si los tipos de interés están en alza y las previsiones apuntan a que van a seguir subiendo, puede ser rentable amortizar la totalidad o parte de la deuda. También hay que tener en cuenta cuáles van a ser los costes a la hora de efectuar esa amortización.

Además, hay que contar con los efectos fiscales que pueda acarrear esta acción. En España, la desgravación por vivienda habitual a nivel estatal se eliminó en 2013. En caso de que el inmueble fuera adquirido antes de esa fecha, sí que se puede desgravar hasta un 15% de lo que se paga anualmente en concepto de capital e intereses. Esto último depende de la comunidad autónoma donde se tenga el beneficio fiscal. Se puede desgravar hasta un máximo de 9,040 euros.

Esto quiere decir que si en un ejercicio concreto se hace una aportación adicional a la hipoteca, se puede obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal, siendo el doble si quien tiene la hipoteca es, por ejemplo, una pareja.

Si no se tienen suficientes fondos para saldar completamente la deuda, existen dos estrategias de amortización anticipada parcial: se puede o bien, reducir el plazo de devolución o, también el importe de las cuotas mensuales. Ambas son alternativas que permiten ahorrar intereses, ya que estos se van a calcular sobre una deuda pendiente más baja, pero acortar el plazo siempre suele ser una mejor opción. Los intereses se van a generar durante menos tiempo y la incertidumbre sobre la evolución de los intereses, en caso de tenerla variable, también va a ser menor.

Cómo se puede amortizar una hipoteca de manera anticipada

Cuando la decisión esté tomada y se hayan valorado los diferentes escenarios disponibles, se tiene que seguir el siguiente proceso:

Lo primero es contactar con el banco donde esté la hipoteca para comunicar que se quiere pagar el préstamo por adelantado. Esto se puede hacer en la oficina habitual. En ciertas ocasiones, la entidad financiera puede cobrar una comisión.

Después, hay que indicar por escrito en qué fecha se va a realizar dicho ingreso adicional que no está previsto y también de cuánto será el importe amortizado. Esto es un trámite muy simple, pero es necesario para que pueda quedar constancia de la decisión.

Cuando ya se ha completado el proceso, se puede efectuar el pago. En el caso de que se trate de una cancelación total, la entidad financiera puede solicitar que se dé un preaviso. Cuando esto sucede, no se puede pagar antes de la fecha indicada por el banco. Normalmente, el periodo que marca la ley es de un mes.

¿Puede haber alguna penalización por amortizar la hipoteca?

El banco solo puede cobrar una comisión por el pago anticipado si esta posibilidad aparece reflejada en el contrario hipotecario. La ley dice que, en caso de las hipotecas con interés variable, esa comisión suele ser del 0,25% si el pago anticipado se realiza en los tres primeros años, y de un 0,15% si se realiza en el cuarto o quinto.

Cuando se trata de una hipoteca fija, se puede aplicar una comisión de hasta un 2% en los diez primeros años, y del 1,5% en los restantes.

Si en el momento de cancelar la hipoteca, su interés es inferior al interés medio del mercado, ya sea variable o fija, el banco no podrá cobrar ninguna comisión. Esto es debido a que en este caso no está causando un perjuicio económico objetivo al banco.

Otra cosa que hay que tener en cuenta es que, si se amortiza totalmente la hipoteca, aunque la deuda quede saldada, la vivienda va a seguir inscrita en el Registro de la Propiedad como pendiente de hipoteca. La causa es que esta carga no se elimina de manera automática, y en el caso de que se quiera vender la casa, ésta debe estar libre de cargas, y para conseguir esto hay que realizar un trámite llamado cancelación hipotecaria registral.